Brexit Süreci Londra’da emlak yatırımcıları için avantaj oluşturuyor

MUSTAFA KÖKER

LONDRA

Birleşik Krallık’ın Avrupa Birliği’nden ayrılmasını sağlayacak olan Brexit sürecinde sona yaklaşırken, mevcut durağanlığa rağmen Londra, emlak yatırımı yapmak isteyenler için cazibe merkezi olma özelliğini sürdürüyor.

Portföyünde İngiltere ve Türkiye’nin önemli emlak projelerinin bulunduran ve her iki ülke yatırımcılarına yönelik hizmet sunan Oxo Investments CEO’ları Ömer Zengin ve Ayla Toprak Zengin

Londra’da iki önemli projenin tanıtım ve satışını üstleniyor.

Eylül ayı sonunda Londra’nın gelişen yatırım bölgelerindeki, ‘Berkeley Homes’ projesini yatırımcıları tanıtan ve ‘Garrett Mansions’ projesi için lansman hazırlığı yapan Oxo Investments Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Zengin, yatırımcıların Brexit sürecinde Londra’da emlak yatırımından kazançlı çıkacaklarına dikkat çekti.

Ömer Zengin, emlak sektörü, yatırım fırsatları, ve yönettikleri projelerle ilgili olarak, EuroBusinessLife’ın sorularını cevapladı...

İşte sorularımız ve Zengin’in cevapları:

-Londra dünyanın en önemli emlak yatırım kentlerinden biri. Çok uluslu yatırımcıların ilgisi bu kentde emlak sektörünü daha çekici hale getiriyor. Takip ettiğiniz kadarıyla, son dönemde İngiltere ve Londra emlak sektöründe durum nedir?

Yatırımcı için Londra’nın birçok çekim noktası bulunuyor. Bunların arasında; küresel finans merkezi olması, sürekli büyüyen ekonomisi ve uluslararası öğrenciler için en önde gelen tercihlerden biri olması sayılabilir. Zengin kültürel altyapısı, kendinizi yabancı hissetmediğiniz ender şehirlerden biri olarak Londra’da uzak doğulu, Rus ve orta doğulu alıcıların yanı sıra birçok Türk iş adamı ve ünlü isim gayrimenkul alımında bulunmaktadır. Son 20 yılda Londra da emlak değerleri tam altı kat artmış durumda bulunuyor. Londra’da Ev fiyatları 2014’e kadar sürekli yükselme trendinde devam etmiştir. İngiliz devleti bu yükselmeyi dizginlemek için Emlak Damga Vergisini (SDLT) ne ikinci ev alanlara ek yüzde üç vergi getirmiştir. (SDLT, İngiltere’de mülk satın alan herkesin bir defaya mahsus ödemesi gereken bir vergi).

Bu süreci takip eden Brexit kararı ile birlikte ekonomik ve politik belirsizlikler lokal yatırımcıların Londra da gayrimenkul yatırımlarının azalmasına ve bekle-gör dönemine neden olurken yurt dışından özellikle Çin ve orta doğudan yatırımcılar Londra’ya yatırımlarını devam ettiriyorlar, Londra yatırımcılar için halen güvenli liman özelliğini koruyor.

-Londra’daki önemliemlak projelerini Türkiye’deki yatırımcıların da bilgisine sunuyorsunuz. Yaz döneminde Bodrum’da şimdi de Londra’da bir tanıtım etkinliği gerçekleştirdiniz ve bu tanıtımlar devam edecek sanırım. Türk yatırımcılar İngiltere ve Londra’da emlakyatırımına nasılbakıyor? İlgi var mı?

Yazın Temmuz ve Ağustos aylarında Bodrum, Yalıkavak Marinada bir stand kurarak Londra projelerini paylaştık. İstanbul’da, Bursa ve Ankara’da etkinliklerimiz oldu ve bu etkinlikler devam edecek. Son günlerde döviz kurlarındaki yükselme ile birlikte Türkiye’den Londra’ya yatırımlar yavaşlasa da halen devam ediyor.

Türkiye’den de, Londra’da konut alımı yapan ailelerin sadece bir yatırım aracı değil, yaşayabilecekleri bir ‘ikinci ev’ olarak düşündüğü gözlemleniyor. Özellikle yatırımcı ailelerin çocuklarının burada lise ve üniversite tahsillerini yaptıklarını görüyoruz. Aileler çocuklarının tahsilleri süresince kira ödemek yerine ev almayı tercih ediyorlar. Genelde yatırımcılar bitmiş projelerin yanında proje halinde olan ve inşaatı önümüzdeki birkaç yıl içinde tamamlanacak konut yatırımlarını önden bir peşinat yatırırarak (genellikle mülk değerinin %10-20’si oranında) ve kalanı anahtar teslim edildiğinde ödenen projelere ilgi gösteriyorlar.

-Son dönemde Türk yatırımcıların Londra’da önemli emlak alımları yaptığına dair haberler yer ladı medyada. Bukonuda siz ne diyorsunuz?

Türk yatırımcılarının Londra’da emlak alımları yaptığı doğrudur ancak yakın dönemde çıkan bir haberde son 5 yılda 85 bin Türk’ün Londra’dan ev aldığı iddaa edilmişti, bu iddaanın doğru olmadığını düşünüyorum. Yine aynı habere göre son 5 yılda 17 bin Türk’ün Londra’ya göç ettiği yazılmıştı. Bu hesaba göre son beş yılda göç eden 17 bin Türk’ün kişi başına 5 er adet ev alması gerekiyor. Bu da çok gerçekçi gelmiyor kulağa.

-Sizin portföyünüzde sadece İngiltere’de dolayısıyla Londra emlak projeleri mi var? Türkiye veya başka projelere de ilgi duyuyor musunuz?

Portföyümüzde Londra da emlak dışında İngilterenin değişik bölgelerinde yer alan ticari ve yatırım projeleri de yer almaktadır. Ayrıca son günlerde TL’nin değer kaybetmesiyle beraber fiyat avantajı oluşan Türkiye’de bitmiş ve yapımı devam eden Bodrum ve İstanbul’daki projelerde gündeme gelmiştir. Bodrum ve İstanbul’dan Prestijli ve güvenilir emlak projelerinin UK satışlarına yakın da başlıyoruz.

-Yakın dönemde Londra emlak piyasasında bir durgunluk hatta düşme söz konusu. Bunun nedeni nedir? Bu durağanlık geçici mi size göre?

Brexit kararı sonucu gayrimenkul piyasasının yavaşlamasının esas nedeni olarak ekonomik belirsizlik ortamı olduğunu söyleyebiliriz. Ancak Londra Gayrimenkul Piyasası için durum çok da karamsar değil. Londra'nın Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE- Yabancı Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği) üyeleri tarafından 2018 yılının en iyi küresel emlak yatırım şehri seçilmesi de bunu doğrular nitelikte.

İkinci sırada New York gelirken bu şehirleri Berlin, Los Angeles ve Frankfurt izliyor. Bu durum 2017 yılında üçüncü sırada olan Londra için büyük bir gelişme olarak öne çıkıyor. 2019 sonrasında, Londra’nın güçlü ekonomisinin konut talebini daha da artırıp fiyatları yukarı doğru çekeceği öngörüsü hakim. 2020 yılı ve sonrası Brexit’in şartlarının belirli olup konut sektörünün yükselişe geçtiği yıl olarak düşünülüyor. 2022’ye kadar konutta Londra’da yaklaşık yüzde 11 değer artışı bekleniyor.

Öncelikle İngiliz Sterlin’inin zayıflaması Londra pazarına girmek isteyen uluslararası alıcıların alım gücüne olumlu etki ederek iştahlarını kabarttı. Londra merkezdeki bir gayrimenkulün fiyatı Dolar bazında üç sene öncesine göre %20 daha aşağıda. Bu durum yabancı yatırımcıları Londra’ya çekiyor.

-Bu durgunlukta banka kredileri (Mortgage) faizler mi etkili? Başka nedenlerden söz edebilir miyiz

Brexit referendum kararından sonra İngiliz merkez bankası faiz oranlarını 0,25%’e kadar düşürmüştü. Sonrasında yavaş yavaş faizleri Kasım 2017’de 0,5%’e ve Ağustos 2018 de 0,75’e yükseltti. Son 300 yıllık İngiltere merkez bankası faiz ortalamasının 4,5% olduğunu gözönüne alırsak halen faiz oranlarının ortalamanın çok altında olduğunu görebiliriz.

Uzmanlar önümüzdeki üç senede faizlerin her yıl 0,25% artmasını öngörüyorlar. 2023’e kadar faiz oranlarının artması bekleniyor. Ancak yıllık 1,5% oranının da altında kalması beklentisi var. Yatırımcılara her 0,25%’lik faiz artışı £100,000’luk (Yüzbin Sterlinlik) mortgage için aylık ortalama £12’luk ek ödeme yükü getirecek.

İngiltere'de şu an icin konut kredileri yüzde 2 ile yüzde 4.5 arasında değişmektedir. Geri ödeme şartları gayrimenkul fiyatına ve ödenecek depozito ve faiz oranına göre değişiklik gösterir.

Gayrimenkul piyasasının yavaşlamasının esas nedeni olarak Brexit kararı ile birlikte ekonomik belirsizlik ortamı olduğunu söyleyebiliriz

-Brexit süreci Londra’da yatırım yapacaklar açısından avantaj mı, dezavantaj mı?

İngiltere’nin Avrupa Birliği’nden 2016’da ayrılma kararı alınması ile birlikte İngiliz Sterlini’ni diğer para birimleri karşısında değer kaybına uğrattı. Son 30 yıllık USD-GBP parite ortalaması 1,60 olmasına karşı şu anki parite 1.30 civarında yani Dolar bazında GBP ile İngiltere’de yatırım yaptığınızda yaklaşık yüzde 20’lik pariteden kazancınız sözkonusu. Önümüzde ki 5-10 sene içerisinde GBP’nin (Sterlinin) tekrar değer kazanması durumunda sadece pariteden ek yüzde yirmi kazanç elde etme potansiyeli var.

İngiltere nin Brexit kararı ile ilgili Mart 2019’a kadar olan sürecinde Brexit’in şartları ile ilgili soru işaretleri halen devam etmekte. Anlaşarak mı çıkılacak yoksa anlaşmadan mı çıkılacak belli değil.

Bir alternatif de tekrar referanduma gitme kararı ile Brexit den vazgeçme de son günlerde gündemde. İşçi Partisi’nin son toplantısında ana gündem maddelerinden biriydi tekrar referandum a gidilmesi konusu.

Brexit’den anlaşma olmadan çıkılması sonucu İngiliz Sterlini’ni diğer para birimleri karşısında daha fazla değer kaybına uğraması ayrıca emlak değerlerinde düşme eğilimi beklentisi konuşuluyor. Londra’ya yatırım yapacak Türk yatırımcılar bu durumda pariteden dolayı daha avantajlı bir pozisyonda olacaklardır. Ancak İngiltere Brexit’in etkilerini çabuk atlatıp ve tekrar pozitif yöne dönecek gibi gözüküyor.

Dünyanın hemen her yerinden yatırımcılar için cazibe merkezi olan Londra’nın sunduğu yatırım altyapısının çok güçlü olduğunu söyleyebiliriz. Fiyatlardaki durağanlığın uzun sürmesi beklenmiyor.

Şu an ki oluşan piyasa şartları yatırımcılar için oldukça olumlu. Londra’da tam yatırım zamanı diyebiliriz.

Brexit öncesi Londra’da projelerden indirim almak mümkün değildi, Brexit sonrası süreçte yatırımcılarımıza tüm projelerde indirim alabiliyoruz, bu da yatırımcılar için bir avantaj oluşturdu.